Оспаривание кадастровой стоимости

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, установленная в ходе независимой оценки объекта недвижимости, которая проводится на территории каждого региона России. Она должна быть максимально приближена к рыночной стоимости, поскольку складывается в основном из таких показателей, как предложение и спрос на объект недвижимости. Размер кадастровой стоимости можно узнать на официальном сайте Росреестра, или же заказав соответствующую справку в ближайшем МФЦ.

Для чего нужно знать кадастровую стоимость своей недвижимости?

Правильного расчета налогов. Ранее использовалась инвентаризационная стоимость, которая была значительно ниже кадастровой.
Установления суммы арендных платежей и выкупной цены за муниципальное имущество.
Оформления ипотечного кредита. Эту стоимость учитывают банки: в случае невозврата займа, квартира может быть реализована за указанную сумму.
Вступления в наследственные права.
Оформления сделок купли-продажи, дарения.

Как определяется кадастровая стоимость недвижимости?

В соответствии с ранее действовавшим Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) сведения о стоимости вносятся на основании независимой оценки. Такая оценка проводится в регионах не чаще чем раз в три года и не реже одного раза в пять лет.

С 1 января 2017 г. вступил в силу новый Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ. Он установил несколько другие правила оценки объектов недвижимости. Независимые оценщики могут продолжать свою деятельность и сейчас, но по ранее заключенным договорам.
По новому же закону оценку вправе проводить только государственные оценщики. Они будут осуществлять свою деятельность в соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Министерства экономического развития России № 358.

Для перестройки на новый режим работы государственным органам установлен переходный период: до 2020 г. субъекты Российской Федерации должны создать бюджетные учреждения и перейти на новую систему проведения государственной кадастровой оценки.

До настоящего момента оценщиками чаще всего применялся метод массовой оценки, при котором осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. То есть некоторые факторы, значительно влияющие на кадастровую стоимость, могут быть попросту не учтены. Например, это может быть связано с неверными сведениями о функциональном назначении объектов недвижимости. В том числе сами собственники не всегда сообщают о действительном назначении зданий.

Исправлять ошибки, допущенные при предыдущих оценках, а также предоставлять физическим и юридическим лицам разъяснения, связанные с определением кадастровой стоимости, теперь также будут государственные оценщики.

В 2017–2020 гг. законом предусмотрен фактический запрет на проведение государственной кадастровой оценки по действующему порядку с привлечением рыночных оценщиков, за исключением тех оценок, договоры на проведение которых заключены до вступления в силу Федерального закона № 360-ФЗ. Так, будет применяться кадастровая стоимость, установленная на 1 января 2014 г. или на 1 января года, в котором впервые начала действовать для целей налогообложения кадастровая стоимость.

Для тех земельных участков и объектов недвижимости, которые были поставлены на кадастровый учет за период с 1 января 2014 г. либо в этот период изменили свои характеристики (площадь, назначение, вид разрешенного использования, категория земель), Федеральным законом № 360-ФЗ предусмотрено, что кадастровая стоимость подлежит пересчету.

Что делать, если завышена кадастровая стоимость недвижимости?

Так, за квартиру в спальном районе с рыночной стоимостью в 9 млн руб. раньше требовалось заплатить примерно 300 руб. в год, в 2015 г. налог вырос до 1000 руб., а к концу льготного режима в 2020 г. он превысит 4 тыс. руб.

Если гражданин считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, то он вправе оспорить ее.
Существует два основных способа оспаривания:

Подать заявление в комиссию. В соответствии с законом об оценочной деятельности, комиссии созданы при Росреестре, а в соответствии с новым законом комиссии будут созданы госорганами.
Если вы не согласны с решением комиссии и не хотите переплачивать налог, нужно обращаться с заявлением в суд.

Комиссии и суду нужно в обязательном порядке предоставить доказательства, подтверждающие ошибку. Так, при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Новые правила упростили сбор необходимых документов: теперь нет необходимости прикладывать заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком, достаточным будет отчета об оценке.

Причем физические лица всегда имели право сразу же обращаться за судебной защитой. Однако для юридических лиц до вступления в силу изменений Законом об оценочной деятельности был предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования такого вопроса.

С 1 января 2017 г. для обращения в суд предварительное обращение в комиссию для юридических лиц не является обязательным. Теперь организации могут, значительно сократив время, напрямую обратиться в суд.

Также, изменен состав комиссии – в нее должен входить представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей в субъекте РФ. Всего в составе комиссии должно быть не менее пяти членов. Заседание комиссии правомочно, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

Исчисление налога на имущество по кадастровой стоимости

Фактически с 2015 г. применяется порядок расчета налога, согласно которому сумма налога на имущество и земельного налога рассчитывается не по инвентаризационной стоимости, а по кадастровой. Уже в октябре 2016 г. налогоплательщики начали получать квитанции по налогу на имущество, исчисляемого из кадастровой стоимости недвижимости.

Новые правила налогообложения изначально коснулись только 28 субъектов РФ. Переходить на новую систему налогообложения регионы будут постепенно, так же, как и налоговый коэффициент будет плавно повышаться, к 2020 г. он достигнет максимума.

В тех регионах России, где оценка еще не проведена, разрешено применять инвентаризационную стоимость как налоговую базу для расчета налога.

Посчитать налог на имущество, подлежащий уплате, можно и самостоятельно:

Определить стоимость одного квадратного метра своей недвижимости.
Умножить его на площадь недвижимости.
Получившуюся сумму умножить на налоговую ставку (коэффициент). Полученный результат – налог на имущество.

В случае, когда требуется оспаривать кадастровую стоимость, то лучше, чтобы Вас также сопровождали специалисты в юридической сфере. Так Вы будете иметь больше шансов быстро, легко и удачно решить данный вопрос с нужным для вас исходом.

Срок подачи заявления на оспаривание кадастровой стоимости определенный законом - в течение пяти лет с момента оценки. Но можно подать иск после прохождения этого срока в случае, когда данные по оценке недвижимости не внесены в ЕГРН.

Мы обладаем огромным опытом в сфере оспаривания кадастровой стоимости, так как занимаемся этим с 2014 года. Мы помогли более 150 клиентам!

Перечень судебных дел, где были удовлетворены заявления по оспариванию кадастровой стоимости за последние 4 года.

ДЕЛО № 3а-799/2017 ~ М-646/2017
ДЕЛО № 3а-228/2017 ~ М-6/2017
ДЕЛО № 3а-553/2017 ~ М-385/2017
ДЕЛО № 3а-730/2017 ~ М-502/2017
ДЕЛО № 3а-799/2017 ~ М-646/2017
ДЕЛО № 3а-856/2017 ~ М-719/2017
ДЕЛО № 3а-946/2017 ~ М-720/2017
ДЕЛО № 3а-948/2017 ~ М-721/2017
ДЕЛО № 3а-117/2018 (3а-1081/2017;) ~ М-972/2017
ДЕЛО № 3а-247/2018 (3а-1212/2017;) ~ М-990/2017
ДЕЛО № 3а-334/2018 (3а-1299/2017;) ~ М-1242/2017
ДЕЛО № 3а-700/2018 ~ М-378/2018
ДЕЛО № 3а-748/2018 ~ М-406/2018
ДЕЛО № 3а-729/2018 ~ М-411/2018
ДЕЛО № 3а-732/2018 ~ М-419/2018
ДЕЛО № 3а-9/2019 (3а-807/2018;) ~ М-519/2018
ДЕЛО № 3а-15/2019 (3а-825/2018;) ~ М-542/2018
ДЕЛО № 3а-50/2019 (3а-879/2018;) ~ М-563/2018
ДЕЛО № 3а-74/2019 (3а-904/2018;) ~ М-570/2018
ДЕЛО № 3а-58/2019 (3а-887/2018;) ~ М-589/2018
ДЕЛО № 3а-92/2019 (3а-923/2018;) ~ М-654/2018
ДЕЛО № 3а-96/2019 (3а-927/2018;) ~ М-659/2018
ДЕЛО № 3а-119/2019 (3а-950/2018;) ~ М-682/2018
ДЕЛО № 3а-204/2019 ~ М-708/2018
ДЕЛО № 3а-205/2019 ~ М-720/2018
ДЕЛО № 3а-197/2019 ~ М-1/2019
ДЕЛО № 3а-234/2019 ~ М-35/2019
ДЕЛО № 3а-280/2019 ~ М-74/2019
ДЕЛО № 3а-303/2019 ~ М-75/2019
ДЕЛО № 3а-300/2019 ~ М-76/2019
ДЕЛО № 3а-288/2019 ~ М-81/2019
ДЕЛО № 3а-315/2019 ~ М-82/2019
ДЕЛО № 3а-305/2019 ~ М-93/2019
ДЕЛО № 3а-243/2020 ~ М-76/2020
ДЕЛО № 3а-324/2019 ~ М-153/2019
ДЕЛО № 3а-449/2019 ~ М-269/2019
ДЕЛО № 3а-457/2019 ~ М-276/2019
ДЕЛО № 3а-487/2019 ~ М-335/2019
ДЕЛО № 3а-505/2019 ~ М-350/2019
ДЕЛО № 3а-507/2019 ~ М-352/2019
ДЕЛО № 3а-519/2019 ~ М-378/2019
ДЕЛО № 3а-543/2019 ~ М-383/2019
ДЕЛО № 3а-531/2019 ~ М-394/2019
ДЕЛО № 3а-582/2019 ~ М-458/2019
ДЕЛО № 3а-603/2019 ~ М-486/2019
ДЕЛО № 3а-629/2019 ~ М-533/2019
ДЕЛО № 3а-644/2019 ~ М-558/2019
ДЕЛО № 3а-674/2019 ~ М-586/2019
ДЕЛО № 3а-12/2020 (3а-710/2019;) ~ М-618/2019
ДЕЛО № 3а-8/2020 (3а-701/2019;) ~ М-619/2019
ДЕЛО № 3а-81/2020 (3а-792/2019;) ~ М-689/2019
ДЕЛО № 3а-58/2020 (3а-766/2019;) ~ М-694/2019
ДЕЛО № 3а-188/2020 ~ М-744/2019
ДЕЛО № 3а-90/2020 (3а-802/2019;) ~ М-748/2019
ДЕЛО № 3а-117/2020 (3а-833/2019;) ~ М-783/2019
ДЕЛО № 3а-284/2020 ~ М-125/2020
ДЕЛО № 3а-307/2020 ~ М-168/2020
ДЕЛО № 3а-330/2020 ~ М-177/2020
ДЕЛО № 3а-331/2020 ~ М-180/2020
ДЕЛО № 3а-341/2020 ~ М-200/2020
ДЕЛО № 3а-342/2020 ~ М-201/2020
ДЕЛО № 3а-349/2020 ~ М-206/2020
ДЕЛО № 3а-384/2020 ~ М-255/2020
ДЕЛО № 3а-417/2020 ~ М-298/2020
ДЕЛО № 3а-416/2020 ~ М-299/2020
ДЕЛО № 3а-23/2021 (3а-509/2020;) ~ М-421/2020